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新买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释全文
2003年3月24日最高法院审判委员会第1267次会议通过法释〔2003〕7号《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。二○○三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业以下统称为人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条人通过认购、订购、预订等向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一商品房买卖合同订立后，人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二商品房买卖合同订立后，人又将该房屋给第三人。第九条人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;二故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;三故意隐瞒所售房屋已经给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，人应当承担修复责任;人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由人承担。第十四条人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：一面积误差比绝对值在3%以内含3%，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;二面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款及利息由人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，人应当承担违约责任：一商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;三商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条人与包销人订立商品房包销合同，约定人将其开发建设的房屋交由包销人以人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与人发生的纠纷，法院应当通知包销人参加诉讼;人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知人参加诉讼;担保权人同时起诉人时，如果人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加人为当事人，但人提供保证的除外。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
新买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释全文
根据《民法通则》、《合同法》、《招标投标法》、《民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实际，就审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。本解释第二十五条 因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。
南宋赵构为何会从热血青年，变的苟且偷安
尽管有的史学家，包括播放的《南宋》纪录片，有为宋高宗赵构偏安一隅，苟且偷安有解释甚至洗白之嫌。但精读《宋史》等书籍，我们发现，宋高宗赵构的一生，软弱、逃跑、避战、乞和、投降等词语贯穿他一生。宋高宗赵构这个人天生胆小怕事，他曾自我标榜：
“所好惟在恬淡寡欲，清心省事”(《中兴小纪》卷)
他叫臣下也效仿曹参之清静，有所谓“省官不如省事，省事不如清心”的妙论。其省心是省心的，凡遇强敌一概避免正面。金军打过来的时候，他的办法是逃之夭夭，逃到海上躲起来，朝中事则养权臣处之，自己不大去动脑筋，只管沿用祖宗家法操办。他的哲学是：
“祖宗之法思虑已精，讲究已详备，不必改作，天下自治”(《建炎以来系年要录》卷一六一)
但要说他“恬淡寡欲”则未必全是。他对那个偏安一隅的南宋小朝廷、对那个金军入侵因祸得福拣来的皇位，却是想方设法的保住。
诚然，南宋格局的形成有多种社会原因，而这个宋高宗省心省事又贪爱皇位的作风，至少为后来152年赵宋朝廷覆亡定了基调。为了维持这一生存状态，他有些事倒做得相当不省心，苟且偷安成了他一生的追求。
1.制止宋钦宗南归以讨回皇位
赵构是徽宗的第九子，本来怎么着也轮不到他做皇帝。靖康二年(公元1127年)金兵大举进攻，俘获徽宗、钦宗及几乎所有其他皇室成员，赵构因为滞留在外逃了劫难。这时候宋人为了举旗帜推他出来。他倒是把旗帜举起来了，但是有一个问题一直成为他的心病，也是大臣们时不时要想到的，这就是钦宗回来了“不知何以处”。这是他继位不久苗傅、刘正彦在杭州发动兵变时问他的一句话。赵构的办法是顺水推舟，拖延时间，让钦宗死在金营中。不过逊位的父亲徽宗赵佶和母亲韦氏也在金营中，他不忍他们被害。所以赵构对金攻攻守守，最终在绍兴建元以后，一旦金军收敛，他便竭力自守，从长远上争取南北并存的局面。这时候钦宗便自然成为不可归的。绍兴七年(公元1137年),金废掉了刘豫伪齐傀儡，派乌陵思谋把“国书”递交给宋廷，赵构马上接受，承认金的权力。据邓广铭考证，这封“国书”中列了金、宋谈判的条件。其中宋的条件是：一是送还赵佶的棺木；二是送还赵构的生母韦氏；三是把原属伪齐的黄河以南、淮水以北的地区一律拔归南宋。钦宗一直活到公元1156年客死他乡，他也只能客死他乡。
2.对武将既倚重又猜疑，最终革武职保皇威
当宋廷亡命如缕，高宗危在旦夕的时候，他不得不重用武将，赋予他们很大的权力。但是偏安江南以后，君臣之间的猜忌便增加，特别是经历苗、刘兵变以后，杯弓蛇影，自感在武人中岌岌可危。而且宋国时太祖“杯酒释兵权”便有防止武人干政的“家法”。赵构便多次与一些文臣商议收兵权之事。他先后杀害岳飞，解除韩世忠、刘琦等大将的兵权。但是武将权威滋长的土壤是战争，所以为了铲除这块土壤，最好的办法是避免战争。“绍兴和议”一箭双雕，既保全了半壁江山，以使钦宗长期为，又可削弱武将们的权威。
3.裁军以节省开支安定天下
除朝廷之内的危机而外，乱世之流民也会威胁皇权。自他即位为帝以来，农民起义便未间断过，大的如钟相、杨么起义，花了五年才下去。赵构分析其原因，是休兵未得，时取于民，额外征收欲罢不可，所以有人就要。他在绍兴十七年(公元1147年)的一封手诏中，唯恐文武官员听不明白，用近似白话文说：
我兴军20余年，百姓骚动，所以力图罢兵。现今疆场安定，流离失所的人有了归宿，我的心才安。但我还是十分担心朝中大臣和各方面郡守不能理解我之苦心，违背我愿。 我要告诫大家，谁如再挑战争之事，监察官要。
赵构此一说又合了“和”的题旨，把一副苟且偷安的嘴脸，淋漓尽致地展示了出来。
4.保有他本人的性命在颠沛流离中不致闪失
这一点，才是他保有皇位的意义。靖康二年(公元1127年),赵构在南京(今河南商丘市)匆忙即位，即逃到归德。尽管宗泽、 李纲等主战派一再要求他回到东京开封，他还是慑于金军兵威，在其并无再次南下迹象的情况下自动放弃归德，逃到扬州，后又逃到建康，逃到明州，然后下海逃到温州、 台州。据《建炎以来朝野杂记》记载：
靖康二年五月朔，即皇帝位于南京，改元建炎。十月幸扬州。三年二月，渡江幸杭州。四月复幸临安。十二月，自明州幸海。四年正月，幸温州。四月，进幸越州。绍兴二年正月，又幸临安。 四年十月，又幸平江。五年二月，还临安。六年九月，又幸平江。七年四月，进幸建康。八年三月，复还临安。
如此惶惶然如丧家之犬，苟且偷安也就成了他生命体系的条件反射了。建炎二年(公元1128年)二月，当他在扬州一听说前方军事形势吃紧时，惊慌失措，连召集大臣商量都顾不上，便穿上戎装，带十几个人私自逃命，结果使扬州城陷入混乱，宋廷的文书案牍、金银财宝，悉数落入金军之手中。
看来赵构是一心一意要求“和”,他委屈了要求“和”,屈膝了也要求“和”，只要“和”了便可保全性命，便可保全皇位，别的什么都可以再商量。赵构一生为“省心”而不能省心。他这一“省心”,坏了国家许多事，其本人的苟且偷安行为，最终为南宋覆亡埋下了注脚。
忽必烈为何要两次远征日本
忽必烈确实有过两次远征日本的战争，主要原因还是两个方面。
其一、忽必烈有“混一天下”的宏图远略，当然喜欢国家越大越好，辽阔的领土往往就是皇帝功业的表现
朱元璋认为：元自世祖混一天下，宽恤爱人，亦可谓有仁心矣。
帝王对帝王的评价，往往可以看出帝王们的真正用心，所以我觉得重视明太祖朱元璋的评价，就可以知道忽必烈远征日本的根本目的，也就是开疆拓土，炫耀武功而已。
1274年，忽必烈命令屯戍高丽的凤州经略使忻都，以及高丽军民总管洪茶丘等人，率兵15,000余人，大小战船900多艘出征日本。
在日军坚决抵抗下，首战只获得小胜，未能深入日本本土。不久，又因台风将大部分元军战船毁坏，加上元军已经兵疲箭尽，最后元军只得仓促撤回。
其二、忽必烈派礼部侍郎杜世忠等人，出使日本，使者不幸被镰仓幕府处死，第二次远征日本，忽必烈主要也是出于报复
1275年，忽必烈派礼部侍郎杜世忠等人，出使日本，杜世忠等一到日本，居然就被镰仓幕府处死了。
这个消息直到1280年才传到元朝。于是，忽必烈决心再次征讨日本。
这年的下半年，元朝征调，也包括结集刚刚归降的南宋“新附军”，还特别成立了征东行省，亦称日本行省，专门由其主持征伐日本的大政方略。
1281年正月，忽必烈命令元军兵分两路远征日本，但最后仍然还是失败了。
汗目有威棱，而度量弘广，知人善任，群下畏而怀之，虽生长漠北，中年分藩用兵，多在汉地，知非汉法不足治汉民。
著名学者柯劭忞认为“至于日本之役，弃师十万犹图再举”，是因为“以世祖之仁明，而吝于改过”。如此，不能不为之叹息焉。
其实，蒙古之兴，无异于匈奴、突厥，他们都是靠战争，靠武力得天下，所以比较重视武力的作用，动不动就打打杀杀，用武力解决问题。
著名学者屠寄就认为忽必烈：“惟志勤远略，平宋之后，不知息民，东兴日本之役，南起占城、交趾、、爪哇之师”。
可以看出，忽必烈远征日本仅仅是其宏图大业的一个组成部分，除了日本，还有占城、交趾、、爪哇等国家都是忽必烈要武力征服的目标。
综上所述，忽必烈有“混一天下”的宏图远略，当然喜欢国家越大越好，辽阔的领土往往就是皇帝功业的表现。
忽必烈派礼部侍郎杜世忠等出使日本，使者不幸被镰仓幕府处死，第二次远征日本，忽必烈主要也是出于报复。
我觉得，忽必烈远征日本的根本原因，还是他有“混一天下”的宏图远略，而再次远征日本，为杜世忠等人报仇雪恨，仅仅是借口而已。
